不動産投資というと、資産に余裕がある超富裕層のためのものというイメージがあるが、28歳にして、年間300件以上の契約を勝ち取る不動産コンサルタントの山根陽一氏は「会社員でも、将来のことを考えて不動産に投資したほうがよい」と語る。その理由を聞いた。
不動産を価格ではなく“価値”で見る
会社経営者や役員、公務員からアスリートまで、約2500人の優良顧客を抱える不動産投資コンサルティング会社・山根コンサルティング代表の山根陽一氏。不動産会社に勤務した後、25歳で独立。わずか3年で「100人規模の会社の件数」ともいわれる、年間300件以上の契約をたったひとりで勝ち取る男の武器は“絶対的な信頼”。その根幹にあるのは、「不動産を通して顧客の人生を豊かにする」という彼の信念だ。
「一般的な不動産会社の営業マンは、ノルマに追われて、目の前にある物件をいかに売るかということを最優先に考えがちです。でも僕はそれをやっていたら自分の心が枯れてくるし、将来につながらないと思いました。お客様と人間同士の付き合いをしていくなかで、資産状況や収入だけでなく、家族構成や人生設計までしっかり理解し、買うべき物件を買うべき時期にお薦めする。それを続けていくことで、お客様から新しいお客様を紹介していただける。その好循環がずっと続いている感じです」
一方、多くの日本人、特に会社員として生活をしている人にとって、不動産というと「ハイリスク・ハイリターンの、資産に余裕のある人のための投資」というイメージがあるのも事実だ。これは30年以上前のバブル期に不動産価格が高騰し、その後バブル崩壊によって急下落した“負の記憶”が残っているからだと、山根氏は分析する。
「私が生まれる前のバブルの熱狂と絶望を忘れられない人たちも数多くいます。そういう方にとっては不動産投資＝ギャンブルに近いものと思われている方もいる。でも私がおすすめするのは、短期的な売却利益を求めるバブル的な不動産投資ではなく、長期的に保有して将来的な資産形成や節税対策を目指すための投資。不動産を価格ではなく、所有する価値があるかどうかで判断して、それぞれのお客様の人生設計に合った物件をお薦めするようにしています」
山根コンサルティング
エグゼクティブから絶大な信頼を得る山根陽一氏。有名企業の経営者も顧客に名を連ねる。
融資を受けられるのは自分の“資産”
とはいえ、物価は高騰しているのに、収入はそれほど増えないというのが、今の日本の現状。不動産投資なんてしている余裕がないと思ってしまうのだが……。
「残念ながら日本という国の将来のことを考えると、不安のほうが大きい。だからこそ、価値のある不動産に投資して自分で自分の未来を守ることに意味がある。不動産投資は、資産が億を超えているような方だけでなく、若い方や会社勤めの方もやっていいと思っています。
目安は年収1000万円以上。これを超えているなら、自宅のローンを抱えていても銀行の融資を受けられます。株や仮想通貨は、最悪の場合、投資した金額がゼロになることもありうる。でも形あるモノとして存在している不動産はそんなことはありません。インフレに強く、目に見える資産である不動産は、長い目で見た時に優良資産になりうるのです」
実際、エグゼクティブクラスがメインの山根氏の顧客のなかには、20代、30代の会社員もいるそう。仮に、30代の会社員で年収1000万円。自宅をすでに購入していて、月々のローンの支払いがある場合、ダブルローンになってでも不動産投資をすべきなのだろうか。
「ポイントは銀行から投資額と同等の融資を受けられるかどうかです。30代で年収1000万円ということは、信頼のある企業に勤めているということになるでしょう。それはその人にとっての“社会的信用”。銀行はその信用に対して融資をします。日本では融資を受けることを“借金”というマイナスのイメージで捉えがちですが、これは金融教育の誤り。融資を受けられるというのは、その人にそれだけの信頼があるということだし、それを将来のために活用すべきです。
そしてもうひとつ大切なのが、購入する不動産に対して銀行が担保価値ありと判断し、フルローンがおりること。このふたつのポイントを満たせば、投資物件のローンを家賃収入で支払いながら、節税できることになります。自分と物件の価値を知り、銀行にハンコを押してもらえるなら、積極的に不動産投資を検討していいと私は考えています」
山根コンサルティング
本当に価値のある物件を見極める
もちろん投資である以上、リスクもある。山根氏はそこをどう考えているのだろうか？
「不動産投資のリスクとして考えられるのは、災害や、長期的に保有していくことで、管理費や修繕費などがかさんでくること。さらには借り手がいない状況が続く空室リスクがあげられます。
災害に関しては、保険に頼るしかないでしょう。今はほとんどの災害に対して保険が設定されていますから、必要に応じて加入しておけばリスクは軽減できます。管理費や修繕費の上昇はありえますが、いきなり数倍になるということはない。長期的に保有していくなかで、自身の収入も上がっていると想定できます。その収入増のなかでまかなえるのであれば問題ないと考えます。
空室リスクについては、物件の選び方で避けられます。価格に見合った価値のある物件であれば、借り手がいない状況が長く続くことはないでしょう。これは投資物件の価格の下落も同じ。物件の本質をきちんと見極め、価値の高い物件を選べば、価格が上がることはあっても大きく下がることはない。少なくとも私は、お客様の人生設計を考え、そういったリスクの小さい、価値ある物件だけを取り扱うようにしています」
では“投資する価値のある物件”とはどんなものなのか。不動産投資のプロフェッショナルがその具体的条件を教えてくれた。 【後編はこちら】
※本記事は、投資を促したり、特定のサービスへの勧誘を目的としたものではありません。また、投資にはリスクがあります。投資はリスクを十分に考慮し、読者の判断で行ってください。なお、執筆者、製作者、監修者、株式会社幻冬舎、幻冬舎グループは、本記事の情報によって生じた一切の損害の責任を負いません。
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山根陽一／Yoichi Yamane
1994年神奈川県生まれ。不動産投資コンサルティング会社、山根コンサルティング代表。NET WORTH 取締役。大学卒業後、不動産会社に就職。2017年に投資用マンション業界に入り、’19年からは中古マンション販売もスタート。自身で物件の仕入れも行う。’17年から’22年7月現在で販売件数1000件以上を達成。
