実は怖くない？ リアル正直不動産が教える、失敗しない物件の見極め方

28歳にして、年間300件以上の契約を勝ち取る男、不動産投資コンサルティング会社・山根コンサルティング代表の山根陽一氏。顧客の絶対的な信頼を得ている彼は、「会社員でも将来のことを考えて不動産に投資したほうがよい」と語る。そんな彼が挙げる、投資する価値がある物件の条件とは？

写真／田中駿伍

投資すべきは「東京のワンルームマンション」

不動産コンサルタントの山根陽一氏が約2500人の優良顧客を抱え、年間300件以上の契約を結ぶことができるのは、“目先の数字”を追い求めないから。「短期的に売買して利益を上げるバブル型投資」ではなく、10年、20年先を見越した不動産投資を推奨し、信頼を得る。まだ28歳でありながら、知識も経験も豊富。「不動産を通して顧客の人生を豊かにする」という信念のもとに、大きな成功をおさめている。

そんな彼は、顧客に会っても不動産売買の話をすることは、そう多くないという。

「仕事やご家族の状況、将来の人生設計などをうかがいながら、お客様の人生が豊かになる方法を一緒に考えます。そのうえで、そのお客様にとって最適と思われる物件が出てきたらお薦めするというやり方にしています。闇雲に売って、お客様のリスクになるようなことはしたくない。長期的に所有することを前提に、自分で物件を見極め、それぞれのお客様に合った物件だけを選ぶことを心がけています」

有名企業の経営者など、優良顧客を多く抱える山根陽一氏。

山根氏が主張するのは、「年収1000万円を超えるなら、不動産投資を検討したほうがよい」ということ。では、どんな物件に投資すべきなのか？ その具体的条件をたずねた。

「ローンを家賃収入で払っていくことを考えると、空室の期間が長くなるリスクはなるべく避けたい。需要と供給を考えると、やはり人が集中している東京の、しかも稼働率の高いひとり暮らし用のワンルームがベストです。駅から徒歩10分圏内、会社や大学があり、人が集まりやすいエリアだとなお良いでしょう。

東京をお薦めする理由のもうひとつは、銀行がちゃんと現地の査定に行ってくれること。支店があれば別ですが、なかなか地方まで足を延ばしてくれる銀行はない。東京の物件は銀行にとっても審査しやすく、融資しやすいわけです。

築年数25年以内というのは、中古の場合の僕なりの経験則に基づく基準です。古くなればそれだけ維持費がかかるというリスクはありますが、25年以内ならそこまで不安はありませんし、ローンの審査もしてもらえます。20戸以上の物件というのは、初めての不動産投資の方にお薦めしています。総戸数が増えるほど、管理費などの負担が小さくなるので。

この1〜3の条件を満たしていれば、銀行からフルローンで融資を受けられる可能性も上がる。3000万円の物件なら3000万円、4000万円なら4000万円、フルローンできるというのは、銀行も価値を認めたということになります。このような条件の物件であれば、大きなリスクを背負うことなく、投資できると考えています」

注目すべきは、フィリピンやエジプトなどの海外不動産

もうひとつ、山根氏が注目しているのは、海外不動産への投資だ。

「現在発展中の国、地域であれば、インフレリスクが小さく、海外からの投資家を優遇するなど、投資環境が整備されている場合があります。私が注目しているのは、フィリピン、エジプト、ドバイあたりです。もちろん国内投資に対し、カントリーリスクや実際に見に行くことが難しいリスクもありますが、値上がりは期待できます。

海外投資は、フリーランスの方やアスリートの方などの個人事業主、収入もあって現金もあるけれど、銀行の審査に通りづらい方に紹介する場合が多いです。銀行を通さず分割で購入することもできるので、日本ではなかなか物件を買えないという方には、こういう方法もあります、と紹介しています」

ただし、国内での不動産投資以上に、信用できる取引業者を見つけることが難しいとも言う。

「これは本当に難しくて……。ご自身の目の前にいる営業マンが、実際に海外不動産を所有しているかどうかは、業者選びのひとつの目安になると思います」

山根氏が扱っているドバイの物件のイメージ。山根氏自身も海外不動産は複数所有しているという。

信頼できる不動産会社、営業マンとは？

国内外を問わず、不動産投資をする場合は、信頼できる仲介業者の存在がマスト。とはいえ、どのような会社が信用できるのか、シロウトには判断が難しい。そこで不動産業者を見極める際のポイントを山根氏に教えてもらった。

要注意1：偏った物件しか扱っていない

「新築だけ、中古だけ、一棟建てだけしか扱っていないというところは、専門化することで、売り上げ、利益を上げることが目的になっている場合が多い。物件をより幅広く扱っている会社のほうがお客様に対する対応力もあるし、リスク管理もしっかりしている。投資額に対して、いろいろな提案をしてくれるところのほうが安心できると言っていいでしょう」

要注意2：電話営業しかしていない

「業界的なことで言うと、電話営業しかしていない会社も信用度は落ちます。今時あるの？ と思われるかもしれませんが、実際に存在していて、しかも500人に1人は購入しているとも言われているくらいです。しかし、どこかから手に入れた名簿で手当たり次第に電話をかけて不動産を売るというやり方は、顧客を大事にする姿勢とは到底思えません。身近に不動産投資をしている方がいるなら、そういう方が信頼して取引している会社を紹介してもらうなどのやり方をお薦めします」

要注意3：取引している銀行の数が少ない

「もうひとつ、確認してほしいのは、その不動産会社が取引している銀行の数です。それをたずねて、言いたがらないところはまずNG。問題がないのなら、すぐに答えてくれるはずです。取引銀行の数は、その会社の信用度に比例すると言ってもいい。私の会社は15行と取引がありますが、最低でも10以上の銀行と取引をしている業者なら信用できます」

要注意4：「見た目が派手」「実績を自慢する」営業マン

「会社だけでなく、現場で顔を合わせる営業マンへのチェックも必要です。不動産業界にはたくさんいるのですが、高そうな腕時計やスーツなど、見た目で“武装”している営業マンは要注意です。本当にお客様にとっていい物件を扱っているなら、自分を大きく見せる必要なんてありません。そういう人に限って、有名人や大手企業との取引などの実績を自慢しがちです。顧客の情報を話してしまう営業マンは、信用できないと言っていいでしょう。

あと、とにかくよく喋る営業マンにも気をつけてください。相手に疑問を持つタイミングを与えないように話し続け、質問を受けつけない。これは洗脳に近い営業スタイルで、とても危険です。きちんとメリットとデメリットを説明し、買う買わないの判断をお客様に任せる。当たり前のことですが、残念ながら売ることしか考えていない営業マンも少なくない業界です。私の場合、契約していただいたお客様には最低でも年3回は連絡して、アフターケアをするようにしています。売って終わりの営業マンは、責任を持ってくれない。小さい金額ではありませんから、安心して長く付き合える人を選ぶべきだと思います」

国の経済は不安だし、どんな大企業でも安泰とは言えない時代。自分と家族の未来を守るために、山根スタイルの不動産投資を考えてみてもいいのかもしれない。

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※本記事は、投資を促したり、特定のサービスへの勧誘を目的としたものではありません。また、投資にはリスクがあります。投資はリスクを十分に考慮し、読者の判断で行ってください。なお、執筆者、製作者、監修者、株式会社幻冬舎、幻冬舎グループは、本記事の情報によって生じた一切の損害の責任を負いません。

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山根陽一／Yoichi Yamane
1994年神奈川県生まれ。不動産投資コンサルティング会社、山根コンサルティング代表。NET WORTH 取締役。大学卒業後、不動産会社に就職。2017年に投資用マンション業界に入り、’19年からは中古マンション販売もスタート。自身で物件の仕入れも行う。’17年から’22年7月現在で販売件数1000件以上を達成。